Energieausweis für den Altbau

Altbauten sind beim Energieausweis ein eigenes Kapitel. Sie sind in einer Zeit gebaut worden, in der niemand groß über Wärmeschutz nachgedacht hat, und das merkt man bis heute auf der Heizkostenabrechnung. Genau deshalb ist der Energieausweis bei diesen Gebäuden so aufschlussreich für Käufer, Mieter und Eigentümer, die eine Sanierung planen.

Unter dem Begriff Altbau versteht man im Kontext des Energieausweises meistens Gebäude, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde. Dieses Datum markiert das Inkrafttreten der ersten Wärmeschutzverordnung (WSchV) in Deutschland, die erstmals Mindeststandards für den Wärmeschutz von Gebäuden festlegte.

Für Altbauten gelten beim Energieausweis besondere Regeln. Insbesondere kann für kleinere Gebäude der aufwendigere Bedarfsausweis verpflichtend sein, während bei neueren Gebäuden meistens die Wahl zwischen Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis besteht. Zudem zeigen Altbauten meistens deutlich schlechtere Energiekennwerte als Neubauten, was für den Verkauf oder die Vermietung wichtig sein kann.

Bei Altbauten dreht sich alles um ein Datum: den 1. November 1977. An diesem Tag trat die erste Wärmeschutzverordnung in Kraft, kurz WSchV 1977.

Was die WSchV 1977 vorschrieb

Bis dahin hatte niemand verbindlich geregelt, wie warm ein Haus halten muss. Die WSchV 1977 änderte das. Sie definierte erstmals Mindestwerte:

• Wärmedurchlasswiderstände für Außenwände, Dächer und Kellerdecken
• Doppelverglasung als Mindeststandard für Fenster
• Eine Obergrenze für die Transmissionswärmeverluste der Gebäudehülle

Wer vor November 1977 Bauantrag gestellt hat, musste sich an nichts davon halten. Typische Folgen: ungedämmte Außenwände, einfach verglaste Fenster, kalte Kellerdecken. Der Heizenergiebedarf liegt bei diesen Gebäuden im Schnitt zwei bis drei Mal so hoch wie bei einem Bau aus den 1980ern.

Nachträgliche Sanierung auf den Standard der WSchV 1977

Ein Altbau kann durch nachträgliche Sanierungsmaßnahmen den energetischen Standard der WSchV 1977 erreichen oder übertreffen. Typische Maßnahmen sind:

• Nachträgliche Fassadendämmung (mindestens 4 bis 6 cm Dämmstärke)
• Austausch von Einfachverglasung gegen Isolierverglasung
• Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches
• Dämmung der Kellerdecke

Wurde ein Altbau nachträglich auf den Standard der WSchV 1977 saniert, behandelt ihn das GEG energierechtlich wie ein Gebäude, das nach 1977 gebaut wurde. Ein Verbrauchsausweis ist dann zulässig, unabhängig von der Anzahl der Wohneinheiten.

Bei vielen Altbauten haben Eigentümer keine Wahl. § 80 Abs. 3 GEG schreibt einen Bedarfsausweis vor, sobald drei Punkte gleichzeitig zutreffen:

• Bauantrag vor dem 1. November 1977
• Weniger als fünf Wohneinheiten
• Keine Sanierung auf den Standard der WSchV 1977 oder besser

Klassisches Beispiel: ein freistehendes Einfamilienhaus von 1962, mit Originalfenstern und einer alten Gasheizung. Hier führt kein Weg am Bedarfsausweis vorbei. Auch kleine Mehrfamilienhäuser mit bis zu vier Wohnungen fallen darunter, sofern die Substanz energetisch unverändert ist. Ein großer Teil des deutschen Wohngebäudebestands stammt aus der Zeit vor 1977 und fällt damit potenziell unter diese Regel.

Warum ausgerechnet der Bedarfsausweis?

Weil der Verbrauchsausweis bei unsanierten Altbauten in die Irre führen kann. Er rechnet mit den Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre, also mit dem tatsächlichen Verhalten der Bewohner. Wer im Pulli wohnt und nur das Wohnzimmer heizt, drückt den Wert. Der Bedarfsausweis ignoriert diesen Effekt und schaut auf die Substanz: Wandaufbau, Fenster, Dach, Heizung. Heraus kommt eine objektive Einordnung, die auch nach einem Mieterwechsel noch stimmt.

Verbrauchsausweis reicht bei Altbauten wenn

• Das Gebäude fünf oder mehr Wohneinheiten hat (auch bei Bauantrag vor 1977)
• Das Gebäude nachträglich auf den Standard der WSchV 1977 saniert wurde

Das Baujahr Ihres Gebäudes (genauer: das Datum des Bauantrags) bestimmt maßgeblich, welcher Energieausweis Pflicht ist und welche energetischen Standards erwartet werden dürfen.

Sonderfall: Denkmalgeschützte Gebäude

Baudenkmäler sind gemäß § 79 Abs. 4 GEG von der Energieausweispflicht befreit, unabhängig vom Baujahr. Das gilt auch für Gebäude, die als erhaltenswerte Bausubstanz in einer kommunalen Satzung eingestuft sind. Die Befreiung soll verhindern, dass energetische Sanierungsmaßnahmen die historische Substanz gefährden.

Wie hoch der Energiebedarf wirklich liegt, hängt von Baujahr, Bauweise und bisherigen Sanierungsschritten ab. Die folgenden Werte sind Richtwerte aus der Praxis und helfen bei der ersten Einordnung:

Unsanierte Altbauten nach Baualtersklasse

• Gründerzeit (vor 1918): 200 bis 400 kWh/(m²·a), Energieeffizienzklasse F bis H
• Zwischenkriegszeit (1919 bis 1948): 180 bis 350 kWh/(m²·a), Energieeffizienzklasse F bis H
• Nachkriegszeit (1949 bis 1957): 170 bis 300 kWh/(m²·a), Energieeffizienzklasse E bis G
• Wirtschaftswunder (1958 bis 1968): 150 bis 250 kWh/(m²·a), Energieeffizienzklasse E bis G
• Vor WSchV 1977 (1969 bis 1977): 130 bis 220 kWh/(m²·a), Energieeffizienzklasse D bis F

Teilsanierte Altbauten

Wurde ein Altbau teilweise saniert, etwa durch neue Fenster oder eine gedämmte oberste Geschossdecke, verbessern sich die Werte typischerweise um 20 bis 40 %. Ein Gründerzeithaus mit neuen Fenstern und Dachdämmung kann beispielsweise bei 140 bis 250 kWh/(m²·a) liegen, was den Effizienzklassen D bis F entspricht.

Zum Vergleich: Neubauten

Ein Neubau nach aktuellem GEG-Standard liegt bei 40 bis 75 kWh/(m²·a), das entspricht Klasse A oder B. Ein KfW-Effizienzhaus 40 unterbietet auch das. Konkret heißt das für die Heizkosten: Wer in einem unsanierten Haus aus den 1960ern wohnt, zahlt im Jahr schnell drei- bis viermal so viel wie der Nachbar im Neubau, bei gleicher Wohnfläche.

Der Energieausweis enthält bei Bestandsgebäuden auf Seite 4 Modernisierungsempfehlungen, die aufzeigen, mit welchen Maßnahmen der Energiekennwert verbessert werden kann. Für Altbaubesitzer sind diese Empfehlungen besonders wertvoll, da das Verbesserungspotenzial hier am größten ist.

Typische Sanierungsmaßnahmen und ihre Wirkung

• Fassadendämmung (WDVS): Reduzierung des Wärmebedarfs um 20 bis 40 %. Kosten: 100 bis 200 €/m² Fassadenfläche
• Dachdämmung: Einsparung von 15 bis 25 %. Kosten: 50 bis 150 €/m² Dachfläche
• Fenstertausch: Einsparung von 10 bis 15 %. Kosten: 500 bis 1.000 € pro Fenster. Ab einem Drittel der Fenster oder Fassade ist anschließend ein Lüftungskonzept nach DIN 1946-6 verpflichtend, damit das nun luftdichte Haus nicht zu schimmeln anfängt
• Kellerdeckendämmung: Einsparung von 5 bis 10 %. Kosten: 30 bis 60 €/m²
• Heizungstausch: Verbesserung des Primärenergiefaktors und der Anlageneffizienz um 20 bis 50 %. Beim Umstieg auf eine Wärmepumpe ist eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 Pflicht, damit die Anlage im Altbau wirtschaftlich arbeitet

Förderung nutzen

Für die energetische Sanierung von Altbauten gibt es umfangreiche staatliche Fördermittel. Die KfW und das BAFA bieten Zuschüsse und zinsgünstige Kredite für Einzelmaßnahmen und Komplettsanierungen. Der Energieausweis mit seinen Modernisierungsempfehlungen ist dabei häufig Grundlage für die Beantragung von Fördermitteln. Eine Energieberatung durch einen zugelassenen Energieberater ist für viele Förderprogramme Voraussetzung.

Wer einen Altbau saniert, sollte beachten, dass der Energieausweis nach einer Sanierung aktualisiert werden muss. Der verbesserte Energiekennwert kann sich positiv auf den Immobilienwert auswirken und die Vermietbarkeit steigern.

Wann muss ein neuer Energieausweis erstellt werden?

• Wenn der bestehende Energieausweis abgelaufen ist (nach 10 Jahren)
• Wenn wesentliche Sanierungsmaßnahmen durchgeführt wurden, die den Energiekennwert verändern
• Wenn durch die Sanierung der Standard der WSchV 1977 erreicht wird und künftig ein Verbrauchsausweis statt Bedarfsausweis genutzt werden soll

Sanierung als Chance

Wer einen Altbau saniert, investiert nicht nur in niedrigere Heizkosten. Ein guter Ausweis erzählt Käufern und Mietern, dass das Haus auch in zehn Jahren noch wirtschaftlich zu betreiben ist. Auf den großen Immobilienportalen sieht man inzwischen klar, dass Objekte mit Klasse A bis C in einem deutlich engeren Preisband schwanken als solche im roten Bereich, vor allem in Lagen mit hoher Nachfrage.

Praktischer Tipp: Die Modernisierungsempfehlungen auf Seite 4 des Ausweises sind kein Pflichtprogramm, aber eine ehrliche Einschätzung Ihres Hebels. Nehmen Sie sie ernst und besprechen Sie die Reihenfolge mit einem Energieberater aus der dena-Liste. Gerade beim Altbau lohnt es sich, die Hülle vor der Heizung zu denken: Eine neue Wärmepumpe in einem ungedämmten Haus arbeitet schlecht und teuer.

Wer einen Altbau als Kapitalanlage hält, kann mit einem Nutzungsdauergutachten die tatsächliche Restnutzungsdauer feststellen lassen. Liegt sie nachweislich unter 50 Jahren, erhöht sich die jährliche Abschreibung, was bei Altbauten der Klassen F bis H häufig der Fall ist. Beim Erwerb lohnt sich zudem eine Kaufpreisaufteilung, um den Gebäudeanteil korrekt für die steuerliche AfA anzusetzen.