Energieausweis für das Mehrfamilienhaus

Beim Mehrfamilienhaus gelten dieselben Spielregeln wie für jedes andere Wohngebäude, nachzulesen unter Energieausweis Pflicht. Sobald eine Wohnung oder das gesamte Haus verkauft, vermietet oder verpachtet werden soll, muss ein gültiger Ausweis vorliegen. Das ist Pflicht aus dem GEG und gilt seit 2009 ausnahmslos für alle Wohngebäude, egal welches Baujahr.

Schon der Wechsel einer einzigen Wohnung reicht: Auch wenn nur ein Mieter auszieht, muss ein gültiger Ausweis für das Gesamtgebäude vorhanden sein. Spätestens bei der Besichtigung sehen Mietinteressenten ihn unaufgefordert. In der Anzeige müssen ohnehin die Pflichtangaben stehen, nämlich Ausweisart, Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, Energieträger, Baujahr und Energieeffizienzklasse.

Wer das übersieht, riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro pro Verstoß. Bei einer regen Vermietungssaison summiert sich das schnell. Lieber einmal einen aktuellen Ausweis schubladenfertig zur Hand haben, als am Ende mit der Bauaufsicht zu diskutieren.

Die Wahl zwischen Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis hängt bei Mehrfamilienhäusern von zwei Faktoren ab: der Anzahl der Wohneinheiten und dem Baujahr des Gebäudes. Die entscheidende Regel lautet:

Ein Bedarfsausweis ist Pflicht, wenn alle drei Bedingungen gleichzeitig erfüllt sind:

1. Das Gebäude hat weniger als fünf Wohneinheiten.
2. Der Bauantrag wurde vor dem 1. November 1977 gestellt.
3. Das Gebäude wurde nicht mindestens auf den energetischen Standard der Wärmeschutzverordnung von 1977 saniert.

In allen anderen Fällen ist die Wahl frei. Ein Mehrfamilienhaus mit fünf oder mehr Wohneinheiten kann immer einen Verbrauchsausweis erhalten, unabhängig von Baujahr und Sanierungsstand.

Verbrauchsausweis: Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre. Bei Mehrfamilienhäusern werden die Verbrauchsdaten aller Wohneinheiten zusammengerechnet. Er ist günstiger und schneller zu erstellen, hängt aber vom individuellen Heizverhalten der Bewohner ab. Leerstehende Wohnungen können den Kennwert verfälschen.

Bedarfsausweis: Der Bedarfsausweis wird rechnerisch auf Basis der Gebäudesubstanz ermittelt, unabhängig vom Nutzerverhalten. Er ist objektiver, aber aufwendiger und teurer, da ein Fachmann die Gebäudehülle, Heizungsanlage und technische Ausstattung analysieren muss. Bei Mehrfamilienhäusern ist der Aufwand aufgrund der Gebäudegröße und der verschiedenen Bauteile höher als bei Einfamilienhäusern.

Empfehlung: Auch wenn der Verbrauchsausweis ausreicht, kann sich der Bedarfsausweis für ältere Mehrfamilienhäuser lohnen. Er liefert objektive Daten zur Gebäudesubstanz und enthält aussagekräftigere Modernisierungsempfehlungen. Das kann bei geplanten Sanierungen wertvolle Informationen liefern und den Gebäudewert langfristig steigern.

Ein Klassiker bei der Erstberatung: „Ich brauche doch nur einen Ausweis für meine Wohnung.“ Falsch. Der Energieausweis wird immer für das gesamte Gebäude ausgestellt, ob das Haus drei Wohnungen hat oder fünfzig. Ein Dokument für alle.

Das hat eine praktische Konsequenz: Die Kennwerte sind ein Durchschnittswert über das ganze Haus. Eine sanierte Dachgeschosswohnung mit neuen Fenstern und eine Erdgeschosswohnung mit Originalfenstern aus den 1970ern bekommen im Ausweis denselben Energiekennwert. Individuelle Sanierungen einzelner Eigentümer schlagen sich erst dann nieder, wenn das ganze Haus neu bewertet wird.

Bei der Vermietung einer einzelnen Wohnung wird dem Mietinteressenten der Energieausweis des Gesamtgebäudes gezeigt. Der Vermieter muss also keinen separaten Ausweis für seine Wohnung erstellen lassen, sondern verwendet den Ausweis des gesamten Hauses.

Sonderfall Mischnutzung: Wird ein Gebäude sowohl zu Wohnzwecken als auch gewerblich genutzt (z. B. Laden im Erdgeschoss, Wohnungen in den Obergeschossen), können separate Energieausweise für den Wohnanteil und den Gewerbeanteil erforderlich sein, sofern die Nutzungsarten baulich getrennt und separat versorgt werden.

Hinweis zur Bezugsfläche: Der Energieausweis bezieht seine Kennwerte (kWh/m²a) auf die Gebäudenutzfläche AN, die typischerweise 20 bis 30 Prozent größer ausfällt als die tatsächliche Wohnfläche. Mietverträge, Heizkostenabrechnung und Inserate folgen dagegen der Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung. Vermieter sollten beide Werte sauber getrennt führen, damit Betriebskostenumlage und Mietpreis korrekt angesetzt werden.

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann kein einzelner Eigentümer den Energieausweis allein in Auftrag geben. Es braucht einen Beschluss der Eigentümerversammlung.

Beschlussfassung: Die Beauftragung eines Energieausweises wird meistens mit einfacher Mehrheit in der Eigentümerversammlung beschlossen. Es empfiehlt sich, den Beschluss frühzeitig zu fassen, da die Erstellung, insbesondere eines Bedarfsausweises, einige Wochen dauern kann. Der Beschluss sollte die Art des Ausweises (Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis) und das Budget festlegen.

Aufgabe der Hausverwaltung: Nach dem Beschluss beauftragt die Hausverwaltung einen qualifizierten Aussteller, stellt die benötigten Unterlagen zusammen und koordiniert gegebenenfalls einen Ortstermin. Die Hausverwaltung verwahrt den Energieausweis und stellt ihn bei Bedarf für Vermietungen oder Verkäufe zur Verfügung.

Pflicht zur Mitwirkung: Jeder Eigentümer muss an der Erstellung des Energieausweises mitzuwirken, beispielsweise durch Bereitstellung von Verbrauchsdaten oder Zugang zur Wohnung bei einem Bedarfsausweis. Verweigert ein Eigentümer die Mitwirkung, kann die WEG die Kooperation gerichtlich durchsetzen lassen.

Haftung: Wenn ein einzelner Eigentümer seine Wohnung vermietet und keinen Energieausweis vorlegen kann, weil die WEG keinen erstellt hat, kann er eventuell Schadensersatzansprüche gegen die WEG geltend machen. Es liegt daher im Interesse aller Eigentümer, rechtzeitig für einen aktuellen Ausweis zu sorgen.

Sonderfall Aufteilung: Wer ein Mehrfamilienhaus erst noch in einzelne Eigentumswohnungen umwandeln möchte, braucht vorab eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Sie ist Voraussetzung für die Teilungserklärung beim Notar und für die Eintragung der Wohnungs- und Teileigentumsrechte ins Grundbuch.

Die Kosten für den Energieausweis eines Mehrfamilienhauses liegen meistens höher als bei einem Einfamilienhaus, da der Berechnungsaufwand mit der Gebäudegröße steigt. Hier ein Überblick über die typischen Preisspannen:

Kostenverteilung in der WEG: Die Kosten für den Energieausweis werden als Verwaltungskosten nach dem in der Teilungserklärung festgelegten Verteilerschlüssel auf alle Eigentümer umgelegt, meistens nach Miteigentumsanteilen. Bei einem Verbrauchsausweis für ein Haus mit zehn Wohneinheiten und Kosten von 120 Euro online entfallen also nur 12 Euro auf jeden Eigentümer.

Kostenvergleich zum Einfamilienhaus: Während die Gesamtkosten beim Mehrfamilienhaus höher sind, sind die Kosten pro Wohneinheit deutlich geringer. Ein Einfamilienhaus-Eigentümer zahlt allein 50 bis 100 Euro für einen Verbrauchsausweis, während sich die Kosten im Mehrfamilienhaus auf viele Schultern verteilen.

Bei der Erstellung eines Energieausweises für Mehrfamilienhäuser gibt es einige Besonderheiten zu beachten:

Leerstand und Verbrauchsausweis

Leerstehende Wohnungen verfälschen den Energieverbrauchskennwert nach unten, da in unbewohnten Wohnungen kein Heizenergieverbrauch anfällt. Bei einem Leerstand von mehr als einem bestimmten Anteil muss der Verbrauch rechnerisch korrigiert werden. Bei längerfristigem Leerstand kann ein Verbrauchsausweis eventuell nicht erstellt werden, weil keine aussagekräftigen Verbrauchsdaten vorliegen. In diesem Fall ist ein Bedarfsausweis die einzige Option.

Gemischte Heizungssysteme

In Mehrfamilienhäusern kommen häufig verschiedene Heizungssysteme nebeneinander vor, etwa eine Zentralheizung für die meisten Wohnungen und zusätzliche Etagenheizungen oder Durchlauferhitzer in einzelnen Einheiten. Diese unterschiedlichen Systeme müssen bei der Erstellung des Energieausweises vollständig erfasst und berücksichtigt werden.

Wer im Zuge einer Sanierung auf eine zentrale Wärmepumpe oder ein Hybridsystem umstellt, benötigt vorab eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831, damit die neue Anlage strangweise und wohnungsweise korrekt ausgelegt ist und im Betrieb wirtschaftlich arbeitet.

Nachträgliche Sanierungsmaßnahmen

Wenn einzelne Eigentümer in ihren Wohnungen energetische Verbesserungen vorgenommen haben, etwa neue Fenster eingebaut oder die Innenwände gedämmt haben, ist das für den Energieausweis des Gesamtgebäudes relevant, wird aber oft nicht vollständig erfasst. Informieren Sie den Aussteller über alle bekannten Sanierungsmaßnahmen, damit der Ausweis möglichst präzise wird.

Bei größeren WEG-Sanierungen mit Fenstertausch oder Fassadendämmung wird zudem pro Wohneinheit ein Lüftungskonzept nach DIN 1946-6 Pflicht. Die luftdichtere Hülle verhindert sonst den natürlichen Luftwechsel, was zu Feuchteschäden führen kann.

Schallschutz zwischen Wohneinheiten

Anders als beim Einfamilienhaus stellt das Mehrfamilienhaus besondere Anforderungen an den Schallschutz: Wohnungstrennwände, Trenndecken zwischen Wohneinheiten sowie Treppenraumwände unterliegen der DIN 4109. Bei Neubauten und größeren Umbauten ist neben dem Energieausweis ein Schallschutznachweis zwischen Wohnungstrennwänden und Trenndecken Bauantragspflicht und schützt Eigentümer zugleich vor späteren Mängelansprüchen der Mieter.

Denkmalgeschützte Mehrfamilienhäuser

Denkmalgeschützte Gebäude sind von der Energieausweispflicht befreit. Allerdings muss der Denkmalschutz offiziell bestehen, ein bloß historisch wertvolles Gebäude ohne Denkmalstatus benötigt einen Ausweis. Zudem kann auch bei denkmalgeschützten Gebäuden freiwillig ein Ausweis erstellt werden, etwa um Mietern Transparenz über die Energiekosten zu bieten.

Für die Erstellung des Energieausweises beim Mehrfamilienhaus empfiehlt sich folgendes Vorgehen:

1. Art des Ausweises klären: Prüfen Sie anhand der oben genannten Kriterien, ob ein Bedarfsausweis Pflicht ist oder ob ein Verbrauchsausweis ausreicht.
2. Beschluss in der WEG fassen: Lassen Sie die Beauftragung in der Eigentümerversammlung beschließen. Klären Sie Art, Budget und Anbieter.
3. Unterlagen zusammenstellen: Für den Verbrauchsausweis benötigen Sie die Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre. Für den Bedarfsausweis zusätzlich Baupläne, Informationen zur Dämmung, Fenster und Heizungsanlage.
4. Anbieter beauftragen: Holen Sie Angebote von mehreren Anbietern ein. Online-Anbieter sind günstiger, bei komplexen Gebäuden kann ein Ortstermin aber sinnvoller sein.
5. Ausweis verwahren und bereithalten: Der fertige Energieausweis wird zentral bei der Hausverwaltung aufbewahrt und steht allen Eigentümern für Vermietungen und Verkäufe zur Verfügung.

Als Kapitalanleger, der ein Mehrfamilienhaus erwirbt, lohnt sich zusätzlich eine Kaufpreisaufteilung: Sie ermittelt den steuerlich abschreibbaren Gebäudeanteil gegenüber dem Grundstückswert und optimiert die jährliche Abschreibung (AfA). Vermieter können darüber hinaus mit einem Nutzungsdauergutachten die tatsächliche Restnutzungsdauer feststellen lassen. Bei älteren Mehrfamilienhäusern lässt sich so die jährliche Abschreibung deutlich erhöhen.