Energieausweis für eine Wohnung

Nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz (GEG), wird ein Energieausweis für ein Gebäude ausgestellt (§ 79 Abs. 2). Das gilt für die Eigentumswohnung genauso wie für die Mietwohnung. Wer im Mehrfamilienhaus eine Wohnung verkauft oder vermietet, nutzt den Ausweis des ganzen Hauses. Stand: 26.10.2026.

Eine Ausnahme gibt es nur für Gebäudeteile, die getrennt zu behandeln sind. Das sind Teile, die sich in Nutzung und Technik wesentlich vom Wohnen unterscheiden und einen nicht unerheblichen Teil der Fläche ausmachen (§ 106 GModG), etwa ein Laden oder eine Praxis im Erdgeschoss. Für diese Teile wird ein eigener Ausweis als Nichtwohngebäude erstellt, für den Wohnteil einer als Wohngebäude. Eine einzelne Wohnung bekommt dagegen nie einen eigenen Ausweis.

Warum ein Ausweis für alle Wohnungen dasselbe zeigt und wie sich das bei unterschiedlich sanierten Wohnungen auswirkt, erklärt der Ratgeber Energieausweis Mehrfamilienhaus.

Die Pflicht hängt nicht an der Wohnung, sondern an dem, was Sie mit ihr vorhaben.

Der Ausweis muss in diesen Fällen gültig sein, also jünger als zehn Jahre. Er wird spätestens bei der Besichtigung vorgelegt und nach Vertragsschluss übergeben. Wie das beim Verkauf im Einzelnen abläuft, zeigt der Ratgeber Energieausweis beim Hausverkauf, der für Wohnungen genauso gilt.

Weil der Ausweis das ganze Gebäude betrifft, ist er in der Praxis ein Thema der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Pflicht zur Vorlage trifft trotzdem nur den Eigentümer, der verkauft oder vermietet. Daraus ergibt sich diese Rollenverteilung:

• Eigentümerversammlung: beschließt, einen Ausweis für das Haus zu beauftragen, und legt Ausweisart und Budget fest. Grundlage ist die ordnungsmäßige Verwaltung, über die die Eigentümer beschließen (§ 19 Abs. 1 WEG).
• Verwaltung: holt Angebote ein, liefert die Verbrauchsdaten aus den Heizkostenabrechnungen des ganzen Hauses und verwahrt den Ausweis für alle Eigentümer.
• Kosten: Ohne abweichende Vereinbarung oder abweichenden Beschluss trägt jeder Eigentümer die Kosten der Gemeinschaft nach seinem Miteigentumsanteil (§ 16 Abs. 2 WEG).
• Einzelner Eigentümer: fragt rechtzeitig bei der Verwaltung nach dem Ausweis, bevor er inseriert, und legt ihn bei Besichtigungen vor.

Für Sie als verkaufender oder vermietender Eigentümer ist der Zeitpunkt entscheidend. Bis zur nächsten Eigentümerversammlung können Monate vergehen. Wer weiß, dass er verkaufen oder neu vermieten will, sollte den Punkt frühzeitig auf die Tagesordnung setzen lassen.

Liegt kein gültiger Ausweis vor und steht der Verkauf oder die Vermietung kurz bevor, haben Sie mehrere Wege. Diese Reihenfolge hat sich bewährt:

1. Bei der Verwaltung nachfragen, ob ein Ausweis existiert, der nur nicht verteilt wurde, und ob die Gemeinschaft kurzfristig per Umlaufbeschluss oder in der nächsten Versammlung einen beauftragen will.
2. Verbrauchsdaten für das ganze Haus anfordern. Ohne sie ist nur ein Bedarfsausweis möglich.
3. Wenn die Gemeinschaft nicht rechtzeitig handelt: den Ausweis für das Gebäude selbst beauftragen. Er ist dann ein vollwertiger Ausweis für das ganze Haus, den später auch die anderen Eigentümer nutzen können.
4. Kosten klären. Beauftragen Sie allein, zahlen Sie zunächst allein. Ob die Gemeinschaft die Kosten übernimmt, ist eine Frage der Absprache.

Was der Ausweis kostet und wie sich die Kosten in der Gemeinschaft verteilen, steht im Ratgeber Energieausweis Kosten.

Welche Art zulässig ist, richtet sich nach dem Gebäude, nicht nach der Wohnung. Bis 31.12.2026 brauchen Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 einen Bedarfsausweis, wenn sie das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 nicht erreichen (§ 80 Abs. 3 GModG). Ab fünf Wohnungen ist der Verbrauchsausweis heute schon unabhängig vom Baujahr zulässig. Für Ausweise ab dem 01.01.2027 ist er für alle Gebäude zulässig, die ausschließlich Wohnzwecken dienen.

Zentralheizung oder Etagenheizung

Für den Verbrauchsausweis braucht der Aussteller die Verbrauchsdaten des ganzen Gebäudes, etwa aus den Heizkostenabrechnungen für das gesamte Haus oder aus Abrechnungen der Versorger (§ 82 Abs. 4 GModG). Bei einer Zentralheizung hat die Verwaltung diese Daten. Bei Etagenheizungen oder Nachtspeicheröfen hat jede Wohnung eigene Verträge. Dann müssen alle Eigentümer ihre Abrechnungen liefern, und fehlt eine, ist der Verbrauchsausweis nicht möglich.

Wie sich beide Arten unterscheiden, erklärt der Ratgeber Energieausweis Arten.

Für Vermieter gelten dieselben Vorlagepflichten wie für Verkäufer (§ 80 Abs. 5 GModG). Bezogen auf die Wohnung heißt das:

• Anzeige: Steht die Wohnung in einem Portal oder einer Zeitung und liegt ein Ausweis vor, gehören die Pflichtangaben des Gebäudes in die Anzeige (§ 87). Ab 2027 hängt der Inhalt vom Ausstellungsdatum des Ausweises ab.
• Besichtigung: Ausweis oder Kopie vorlegen, Aushang oder Auslegen reicht.
• Mietvertrag: nach Abschluss unverzüglich den Ausweis oder eine Kopie an den Mieter übergeben.
• Verlängerung: Ab dem 01.01.2027 gilt die Pflicht auch, wenn ein Mietvertrag verlängert wird.

Die Kosten für den Ausweis tragen Sie als Vermieter, eine Umlage über die Nebenkosten ist nicht vorgesehen. Als Werbungskosten können Sie sie in der Regel steuerlich ansetzen.

Einliegerwohnung und Wohnung im eigenen Haus

Das GModG macht keine Ausnahme für Vermieter, die selbst im Haus wohnen. Wer die Einliegerwohnung im eigenen Einfamilienhaus oder die zweite Wohnung im selbst bewohnten Zweifamilienhaus neu vermietet, braucht einen gültigen Ausweis für das ganze Gebäude. Bei einem Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist das bis 31.12.2026 ein Bedarfsausweis, weil das Haus weniger als fünf Wohnungen hat, sofern es das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 nicht erreicht. Stellt die Anzeige die Wohnung in einem Portal vor, stehen darin die Werte des Gebäudes, nicht eigene Werte der Wohnung.

Für die Frage, welche Miete am Markt erzielbar ist, hilft ein Mietwertgutachten.

Der Ausweis nennt einen Kennwert in kWh pro Quadratmeter und Jahr für das ganze Haus. Er bezieht sich heute auf die Gebäudenutzfläche, nicht auf die Wohnfläche Ihrer Wohnung. Ab 2027 ist die Bezugsfläche die beheizte Nettoraumfläche nach DIN 277 (Nutzfläche). Für eine grobe Orientierung lässt sich der Wert trotzdem auf die Wohnung übertragen.

Beispielrechnung mit Annahmen

Annahmen: Verbrauchsausweis mit 140 kWh/(m²a), Wohnung mit 70 m² Wohnfläche. Ist die Nutzfläche unbekannt, setzt das GModG bei Wohngebäuden mit mehr als zwei Wohnungen pauschal das 1,2fache der Wohnfläche an (§ 82 Abs. 2). 70 m² mal 1,2 ergibt 84 m². 84 m² mal 140 kWh ergibt rund 11.760 kWh im Jahr für Heizung und Warmwasser.

Das ist ein Durchschnitt über das ganze Haus. Eine Mittelwohnung braucht meist weniger als eine Wohnung unter dem Dach oder über einem unbeheizten Keller, und das eigene Heizverhalten wirkt stark. Für einen Vergleich mehrerer Wohnungen ist der Wert trotzdem nützlich. Wie Sie die Werte lesen, steht im Ratgeber Energieausweis lesen.

Als Käufer haben Sie keine Pflicht, aber ein Recht darauf, den Ausweis spätestens bei der Besichtigung zu sehen. Diese Punkte lohnen einen Blick:

• Ausstellungsdatum und Gültigkeit: Der Ausweis muss bei der Vorlage gültig sein.
• Registriernummer: Sie zeigt, dass der Ausweis beim DIBt registriert wurde.
• Ausweisart: Ein Verbrauchsausweis spiegelt das Verhalten der bisherigen Bewohner, ein Bedarfsausweis den baulichen Zustand.
• Modernisierungsempfehlungen: Sie geben Hinweise auf Maßnahmen, über die die Gemeinschaft in den nächsten Jahren entscheiden könnte.
• Energieträger: Er bestimmt, welche Kostenentwicklung Sie bei der Heizung erwarten.

Ergänzend helfen die Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Höhe der Erhaltungsrücklage, um geplante Sanierungen einzuschätzen. Wer vermieten will, kann über eine Kaufpreisaufteilung den abschreibbaren Gebäudeanteil ermitteln. Woran Sie eine gültige Registriernummer erkennen, erklärt die Seite Registriernummer.