Energieausweis beim Hausverkauf

Rechtsgrundlage ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz (GEG). Soll ein bebautes Grundstück oder Wohnungseigentum verkauft werden, muss ein gültiger Energieausweis vorliegen (§ 80 Abs. 3). Das Gesetz knüpft die Pflichten an feste Momente im Verkauf. Stand: 26.10.2026.

Verpflichtet sind der Verkäufer oder der Immobilienmakler. Der Notar wird im GModG nicht als Verpflichteter genannt. Wer also über einen Notar verkauft, kann sich nicht darauf verlassen, dass dort jemand nach dem Ausweis fragt. Einen Überblick über alle Anlässe, auch Vermietung und Neubau, gibt der Ratgeber Energieausweis Pflicht.

Der einfachste Weg ist, den Ausweis bereitzuhaben, bevor das erste Inserat erscheint. Dann stehen die Kennwerte von Anfang an in der Anzeige, und Sie geraten bei kurzfristigen Besichtigungen nicht unter Druck. Diese Checkliste ordnet die Schritte.

1. Vorhandenen Ausweis suchen und das Ausstellungsdatum prüfen. Läuft die Gültigkeit von zehn Jahren während der geplanten Vermarktung ab, bestellen Sie besser gleich neu.
2. Ausweisart klären. Entscheidend sind Baujahr, Zahl der Wohnungen, Sanierungsstand und das Datum, an dem der Ausweis ausgestellt wird (siehe unten).
3. Unterlagen sammeln: Abrechnungen für den Verbrauchsausweis, Pläne und Bauteilangaben für den Bedarfsausweis.
4. Ausweis bestellen. Online liegt der Verbrauchsausweis in der Regel nach 2 bis 3 Werktagen vor, der Bedarfsausweis nach 2 bis 4 Werktagen.
5. Kennwerte an Makler oder Portal weitergeben, bevor die Anzeige veröffentlicht wird.
6. Kopien für Besichtigungen vorbereiten und eine Kopie für den Käufer zu den Vertragsunterlagen legen.

Ein häufiger Engpass sind fehlende Abrechnungen, vor allem bei geerbten oder lange vermieteten Häusern. Fordern Sie sie beim Versorger oder bei der Verwaltung an, sobald der Verkauf feststeht. Welche Angaben Sie wo finden, zeigt der Ratgeber Energieausweis beantragen. Was der Ausweis kostet, steht auf der Seite Energieausweis Kosten.

Wird eine Anzeige in kommerziellen Medien aufgegeben, also etwa in einem Immobilienportal oder einer Zeitung, und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor, müssen bestimmte Werte daraus in der Anzeige stehen. Verantwortlich ist, wer die Veröffentlichung verantwortet, also Verkäufer oder Makler. Welche Werte das sind, hängt ab dem 01.01.2027 vom Ausstellungsdatum des Ausweises ab.

Für Nichtwohngebäude sind bei Ausweisen von vor 2027 die Endenergiewerte für Wärme und Strom getrennt anzugeben (§ 112 Abs. 4 neu). Ein Ausweis aus dem Jahr 2024 bleibt also auch 2027 nutzbar, in der Anzeige stehen dann weiter die bisherigen Angaben.

Beispiel für eine Anzeige mit Ausweis von vor 2027

Mit angenommenen Werten könnte die Zeile so aussehen: Verbrauchsausweis, Endenergieverbrauch 128 kWh/(m²a), Erdgas, Baujahr 1985, Energieeffizienzklasse D. Übernehmen Sie die Werte immer exakt aus Ihrem Ausweis. Wie Sie die Werte darin finden, erklärt der Ratgeber Energieausweis lesen.

Spätestens bei der Besichtigung muss der Ausweis vorliegen, ohne dass Interessenten danach fragen müssen. Es reicht, ihn deutlich sichtbar aufzuhängen oder auszulegen (§ 80 Abs. 4 Satz 2). Bei Sammelbesichtigungen ist das die praktische Lösung. Eine Kopie für jeden Interessenten verlangt das Gesetz nicht.

Findet keine Besichtigung statt, etwa weil ein Investor nach Unterlagen kauft, legen Sie den Ausweis unverzüglich auf anderem Weg vor, zum Beispiel als PDF mit dem Exposé. Fordert ein Interessent den Ausweis früher an, müssen Sie ihn spätestens dann unverzüglich vorlegen.

Rechnen Sie damit, dass Käufer nach den Modernisierungsempfehlungen und nach dem Energieträger fragen. Viele nutzen die Werte, um ihre Heizkosten abzuschätzen und Kosten für eine Sanierung einzuplanen. Was die Effizienzklassen bedeuten, steht im Ratgeber Energieeffizienzklassen.

Unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags übergeben Verkäufer oder Makler dem Käufer den Ausweis oder eine Kopie (§ 80 Abs. 4 Satz 5). Unverzüglich bedeutet ohne schuldhaftes Zögern. Warten Sie damit also nicht bis zur Schlüsselübergabe, die oft erst Wochen oder Monate nach dem Notartermin stattfindet.

• Legen Sie eine Kopie zu den Unterlagen für den Notartermin und übergeben Sie sie dort oder direkt danach.
• Lassen Sie sich die Übergabe bestätigen, etwa durch einen Satz im Kaufvertrag. Das Gesetz verlangt das nicht, es hilft aber als Nachweis.
• Das Original geht spätestens mit den übrigen Hausunterlagen an den neuen Eigentümer, denn der Ausweis gilt weiter für das Gebäude.

Beratungsgespräch für Käufer bis 31.12.2026

Wer bis Ende 2026 ein Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kauft, muss nach der Übergabe ein informatorisches Beratungsgespräch zum Energieausweis mit einer berechtigten Person führen, wenn ein solches Gespräch als einzelne Leistung unentgeltlich angeboten wird (§ 80 Abs. 4 letzter Satz). Diese Regel entfällt ab dem 01.01.2027.

Maßgeblich ist das Datum, an dem der Ausweis ausgestellt wird, nicht das Datum des Verkaufs. Wer heute einen Ausweis bestellt, bekommt ihn nach heutigem Recht, auch wenn der Notartermin erst 2027 ist.

Für ein unsaniertes Einfamilienhaus aus den 1960er Jahren, dessen Ausweis Sie noch 2026 bestellen, bedeutet das: Sie brauchen jetzt den Bedarfsausweis, hier ab 99,95 €. Er bleibt zehn Jahre gültig, auch nach der Rechtsänderung. Beginnt die Vermarktung erst 2027, ist für dasselbe Haus auch der Verbrauchsausweis ab 69,95 € zulässig, wenn vollständige Verbrauchsdaten vorliegen. Unser Bestellformular berücksichtigt das Datum automatisch. Die Unterschiede beider Arten erklärt der Ratgeber Energieausweis Arten.

Käufer können aus einem Bedarfsausweis mehr über Bauteile und Anlagentechnik ablesen, aus einem Verbrauchsausweis dagegen, wie viel tatsächlich verbraucht wurde. Bei langem Leerstand oder wechselnder Nutzung ist der Bedarfsausweis oft aussagekräftiger.

Das GModG nennt den Immobilienmakler neben dem Verkäufer ausdrücklich: bei der Vorlage, bei der Übergabe und bei den Angaben in der Anzeige (§ 80 Abs. 4, § 87). In der Praxis bedeutet das:

• Der Makler braucht die Kennwerte, bevor er das Inserat veröffentlicht.
• Er legt den Ausweis bei Besichtigungen vor, die er durchführt.
• Er kann einen Aussteller vermitteln oder in Ihrem Auftrag bestellen. Ausstellen darf er selbst nur, wenn er nach § 88 GModG berechtigt ist.

Die Pflicht zur Vorlage wird durch die Beauftragung eines Maklers nicht auf ihn allein verlagert, das Gesetz nennt beide. Klären Sie im Maklervertrag, wer den Ausweis bestellt und wer die Kosten trägt. Wer den Verkauf im Raum Köln begleiten lassen möchte, findet bei einem Immobilienmakler in Köln Unterstützung, eine erste Einschätzung zum Marktwert liefert die Immobilienbewertung online.

Eigentumswohnung

Auch beim Verkauf einer Eigentumswohnung gilt der Ausweis für das ganze Gebäude. Ob die Gemeinschaft schon einen Ausweis hat und wie Sie vorgehen, wenn nicht, erklärt der Ratgeber Energieausweis Wohnung.

Geerbtes Haus

Der Erbfall selbst löst keine Pflicht aus, der spätere Verkauf schon. Oft fehlen Abrechnungen, oder das Haus stand leer. Dann ist der Bedarfsausweis der Weg, der ohne Verbrauchsdaten auskommt.

Erbbaurecht

Wird ein Erbbaurecht an einem bebauten Grundstück bestellt oder übertragen, gelten dieselben Pflichten wie beim Verkauf (§ 80 Abs. 3 und 4).

Haus mit Laden oder Praxis

Unterscheidet sich ein Teil des Gebäudes in Nutzung und Technik deutlich vom Wohnen und ist er nicht unerheblich groß, wird er getrennt als Nichtwohngebäude behandelt (§ 106 GModG). Dann kann für diesen Teil ein eigener Ausweis nötig sein. Mehr dazu im Ratgeber Energieausweis Nichtwohngebäude.

Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig den Ausweis nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig vorlegt, ihn nach dem Kaufvertrag nicht übergibt oder nicht sicherstellt, dass die Anzeige die Pflichtangaben enthält (§ 108 Abs. 1 GModG). Für jeden dieser Verstöße sieht § 108 Abs. 2 eine Geldbuße bis zu 10.000 € vor.

Daneben steht das Verhältnis zum Käufer. Ein fehlender Ausweis verzögert im Zweifel die Entscheidung, und eine nachträglich gelieferte Effizienzklasse kann eine Preisverhandlung neu eröffnen. Ein fertiger Ausweis vor dem ersten Inserat vermeidet beides.