Energieausweis für den Neubau

Beim Neubau gibt es nichts zu wählen: Es muss ein Bedarfsausweis sein. Der Verbrauchsausweis fällt aus, weil schlicht keine drei Jahre Heizkostenabrechnungen existieren. Vor dem Einzug gibt es eben noch keinen Verbrauch.

Der Bedarfsausweis rechnet stattdessen mit der Substanz: Dämmung der Außenhülle, Fensterqualität, Heizungstechnik, Warmwasser und Lüftung. Heraus kommt ein Energiekennwert in kWh/m²a, der den geplanten Standard des Gebäudes beschreibt, unabhängig davon, ob später ein Single oder eine vierköpfige Familie einzieht.

Rechtsgrundlage ist § 80 GEG. Der Ausweis muss bis zur Fertigstellung des Hauses vorliegen, beim Deutschen Institut für Bautechnik (DIBt) registriert werden und ist anschließend zehn Jahre gültig.

Für Bauherren ist der Ausweis mehr als ein Stempel auf dem Bauantrag. Bei einem späteren Verkauf oder einer Vermietung wird die Effizienzklasse zum Argument. Wer ein KfW-Effizienzhaus 40 hinstellt und das schwarz auf weiß im Ausweis hat, hebt sich beim Wiederverkauf deutlich vom Standard-Bestand ab. Ein Makler wie Wonora nutzt das gezielt im Exposé.

Das GEG ist beim Neubau der Maßstab. Seit Januar 2024 ist der Effizienzhaus-55-Standard das Minimum, das überhaupt durchgehen darf. Vereinfacht heißt das: Der Neubau darf höchstens 55 Prozent des Primärenergiebedarfs eines Referenzgebäudes ziehen. Wer mehr verbraucht, bekommt keine Baufreigabe.

Die wichtigsten Anforderungen

• Primärenergiebedarf: Der Primärenergiebedarf des Neubaus darf maximal 55 Prozent des Referenzgebäudes betragen. Der Primärenergiebedarf berücksichtigt nicht nur den Energieverbrauch im Gebäude, sondern auch die Energie, die für Gewinnung, Umwandlung und Transport des Energieträgers aufgewendet wird.
• Transmissionswärmeverlust: Die Gebäudehülle muss einen bestimmten Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Wert) einhalten. Je besser die Dämmung von Wänden, Dach, Fenstern und Bodenplatte, desto geringer sind die Transmissionswärmeverluste. Der dazu passende Bauantrags-Nachweis ist der Wärmeschutznachweis nach GEG, der die U-Werte und die Bilanz der Gebäudehülle prüfbar dokumentiert.
• Nutzung erneuerbarer Energien: Seit dem 1. Januar 2024 muss die Heizungsanlage in Neubauten in Neubaugebieten zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Dies kann durch Wärmepumpen, Solarthermie, Biomasse oder den Anschluss an ein Wärmenetz mit erneuerbaren Energien erfüllt werden. Grundlage für die korrekte Auslegung einer Wärmepumpe ist eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831.
• Sommerlicher Wärmeschutz: Das GEG fordert auch Maßnahmen gegen sommerliche Überhitzung. Der Nachweis erfolgt nach DIN 4108-2 und berücksichtigt Verschattung, Verglasung und thermische Speichermasse.
• Luftdichtheit: Die Gebäudehülle muss luftdicht ausgeführt werden. Der Nachweis erfolgt über einen Blower-Door-Test, bei dem der Luftwechsel bei einem Druckunterschied von 50 Pascal gemessen wird. Bei luftdichter Bauweise ist zusätzlich ein Lüftungskonzept nach DIN 1946-6 Pflicht, sonst droht Schimmelbildung.

All diese Anforderungen fließen in die Berechnung des Bedarfsausweises ein. Der Energieberater oder Architekt, der den Ausweis erstellt, muss nachweisen, dass der Neubau alle GEG-Vorgaben erfüllt.

Wichtig zu wissen: Neben dem GEG-Nachweis verlangt die Bauaufsichtsbehörde beim Neubau zusätzlich einen Schallschutznachweis nach DIN 4109 sowie einen Brandschutznachweis nach Landesbauordnung. Diese drei Nachweise bilden den bauphysikalischen Pflichtteil des Bauantrags und werden parallel zur energetischen Berechnung erstellt.

Viele Bauherren streben über die GEG-Mindestanforderungen hinaus einen KfW-Effizienzhausstandard an, um von attraktiven Förderprogrammen zu profitieren. Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) fördert besonders energieeffiziente Neubauten mit zinsgünstigen Krediten und Tilgungszuschüssen.

Die KfW-Effizienzhausstufen

Die Zahl hinter dem Begriff „Effizienzhaus“ gibt an, wie viel Prozent des Primärenergiebedarfs des GEG-Referenzgebäudes der Neubau verbraucht:

• Effizienzhaus 40: Der Neubau benötigt nur 40 Prozent des Primärenergiebedarfs des Referenzgebäudes. Dies ist der höchste Förderstandard für Neubauten und erfordert eine sehr gute Wärmedämmung, hocheffiziente Heizungstechnik (meist Wärmepumpe) und oft eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung.
• Effizienzhaus 40 Plus: Zusätzlich zum EH-40-Standard muss das Gebäude über eine Anlage zur Stromerzeugung auf Basis erneuerbarer Energien (z.B. Photovoltaik), einen stationären Batteriespeicher und eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung verfügen. Ein Energiemanagementsystem zur Visualisierung des Energieverbrauchs ist ebenfalls erforderlich.

Der KfW-Standard wird im Bedarfsausweis dokumentiert und durch einen zugelassenen Energieberater bestätigt. Die Berechnung und Nachweisführung für KfW-Effizienzhäuser ist komplexer als für den einfachen GEG-Nachweis, da zusätzliche Kriterien eingehalten werden müssen.

Seit März 2023 läuft die KfW-Neubauförderung über das Programm „Klimafreundlicher Neubau“ (KFN). Gefördert werden Effizienzhäuser 40 mit dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG): zinsgünstige Kredite bis zu 150.000 € pro Wohneinheit mit QNG-Plus-Siegel, bis zu 100.000 € mit QNG-Siegel.

Wann denken Bauherren das erste Mal an den Energieausweis? Häufig zu spät, nämlich erst kurz vor dem Einzug. Tatsächlich begleitet der Ausweis das ganze Projekt: von der Planung über die Bauphase bis zur Übergabe.

Planungsphase: Energetische Berechnung

Bereits bei der Planung des Neubaus muss ein Energieberater oder der Architekt eine energetische Berechnung durchführen. Diese Berechnung dient dem Nachweis, dass das geplante Gebäude die Anforderungen des GEG erfüllt. Sie bildet die Grundlage für den späteren Bedarfsausweis und wird meistens dem Bauantrag beigefügt.

Bauphase: Qualitätssicherung

Während der Bauphase ist es wichtig, dass die energetisch relevanten Maßnahmen wie geplant ausgeführt werden. Änderungen an der Dämmung, den Fenstern oder der Heizungsanlage können den Energiebedarf des Gebäudes verändern und müssen in der Berechnung berücksichtigt werden. Bei KfW-geförderten Gebäuden führt der Energieberater zudem baubegleitende Qualitätssicherungen durch.

Fertigstellung: Ausstellung und Registrierung

Nach Fertigstellung des Gebäudes wird der Bedarfsausweis auf Basis der tatsächlich ausgeführten Bauweise erstellt. Etwaige Abweichungen von der Planung werden berücksichtigt. Der fertige Ausweis wird beim DIBt registriert und erhält eine offizielle Registriernummer. Ab diesem Zeitpunkt ist er zehn Jahre gültig.

Tipp: Klären Sie bereits zu Beginn der Planung, wer den Energieausweis erstellt. Meistens übernimmt dies der Architekt oder ein beauftragter Energieberater. Wenn Sie eine KfW-Förderung anstreben, muss der Energieberater in der Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes eingetragen sein.

Die Kosten für den Bedarfsausweis beim Neubau liegen meistens höher als bei Bestandsgebäuden, da die Berechnung umfangreicher ist und eng mit der Bauplanung verknüpft ist.

Typische Kostenspannen

• Einfamilienhaus (GEG-Standard): 300 bis 600 €
• Einfamilienhaus (KfW-Standard): 500 bis 1.000 € (inklusive KfW-Nachweisführung)
• Doppelhaushälfte: 300 bis 500 €
• Mehrfamilienhaus: 500 bis 1.500 € je nach Größe und Komplexität

In vielen Fällen sind die Kosten für den Energieausweis bereits in den Planungskosten des Architekten enthalten. Die energetische Berechnung ist schließlich ein integraler Bestandteil der Gebäudeplanung und wird für den Bauantrag ohnehin benötigt. Fragen Sie Ihren Architekten, ob er in seinem Honorar inbegriffen ist oder gesondert berechnet wird.

Zusätzliche Kosten bei KfW-Förderung

Wenn Sie eine KfW-Förderung nutzen, fallen zusätzliche Kosten für die Baubegleitung durch den Energieberater an. Diese Baubegleitung ist bei KfW-geförderten Neubauten verpflichtend und wird mit bis zu 50 Prozent gefördert (maximal 5.000 € pro Vorhaben). Der Eigenanteil für die Baubegleitung liegt damit typischerweise bei 2.000 bis 4.000 €, deckt aber weit mehr ab als nur den Energieausweis, nämlich die gesamte Qualitätssicherung während der Bauphase.

Wer den Neubau als Kapitalanlage erwirbt, sollte parallel eine Kaufpreisaufteilung vornehmen lassen. Sie trennt den steuerlich abschreibbaren Gebäudeanteil vom nicht abschreibbaren Grundstückswert und kann die jährliche AfA-Basis erheblich erhöhen.

Die Ausstellungsberechtigung für Energieausweise bei Neubauten ist enger gefasst als bei Bestandsgebäuden. Laut § 88 Absatz 1 GEG sind für Neubauten folgende Personengruppen berechtigt:

• Architekten: In der Praxis erstellen Architekten den Energieausweis am häufigsten, da sie das Gebäude planen und die energetische Berechnung als Teil ihrer Leistung erbringen.
• Bauingenieure: Bauingenieure mit Fachkenntnissen in Bauphysik und Energieeffizienz sind ebenfalls berechtigt.
• Zertifizierte Energieberater: Spezialisierte Energieberater, die in der Energieeffizienz-Expertenliste eingetragen sind, erstellen den Ausweis häufig als eigenständige Dienstleistung, wenn der Architekt diese Leistung nicht anbietet.

Schornsteinfeger und Handwerksmeister mit Zusatzqualifikation sind für Neubauten nicht ausstellungsberechtigt. Ihre Berechtigung beschränkt sich auf bestehende Wohngebäude. Für Neubauten ist ein Studienabschluss in einem einschlägigen Fachgebiet oder eine gleichwertige Qualifikation erforderlich.

Bei KfW-geförderten Neubauten muss der Energieberater zudem in der Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes für die Kategorie „Bundesförderung für effiziente Gebäude, Wohngebäude Neubau“ eingetragen sein. Dies ist eine zusätzliche Anforderung, die nicht alle qualifizierten Aussteller erfüllen.

Je nach Gebäudetyp gelten beim Neubau unterschiedliche Anforderungen und Besonderheiten für den Bedarfsausweis:

Einfamilienhaus

Beim Einfamilienhaus ist der Bedarfsausweis vergleichsweise unkompliziert: Es gibt einen Eigentümer, eine Heizungsanlage und eine überschaubare Gebäudehülle. Die Berechnung erfolgt nach DIN V 18599 oder alternativ nach dem vereinfachten Verfahren der DIN V 4108/4701. Die Kosten liegen bei 300 bis 600 € ohne KfW-Förderung.

Mehrfamilienhaus

Bei Mehrfamilienhäusern wird meistens ein Bedarfsausweis für das Gesamtgebäude erstellt, nicht für einzelne Wohnungen. Die Berechnung ist aufwendiger, da verschiedene Wohnungsgrößen, zentrale und dezentrale Anlagen sowie gemeinschaftlich genutzte Flächen berücksichtigt werden müssen. Die Kosten sind entsprechend höher.

Nichtwohngebäude

Für Nichtwohngebäude (Büros, Gewerbe, Handel) gelten eigene Berechnungsregeln nach DIN V 18599. Die Berechnung ist deutlich komplexer als bei Wohngebäuden, da unterschiedliche Nutzungszonen mit verschiedenen Anforderungen an Beleuchtung, Lüftung und Klimatisierung berücksichtigt werden müssen. Die Kosten liegen entsprechend höher und können bei großen Gewerbeobjekten mehrere tausend Euro betragen.

Gemischt genutzte Gebäude

Bei Gebäuden mit gemischter Nutzung, etwa Gewerbe im Erdgeschoss und Wohnungen in den Obergeschossen, kann unter bestimmten Voraussetzungen eine getrennte Berechnung für den Wohnanteil und den Nichtwohnanteil erforderlich sein. Die Abgrenzung richtet sich nach dem Anteil der jeweiligen Nutzfläche. Hier ist die Beratung durch einen erfahrenen Energieberater besonders wichtig.