Ausnahmen von der Energieausweispflicht

Nicht jedes Bauwerk muss durch das Energieausweis-Verfahren. Das GEG zieht in den §§ 2 und 79 klare Linien: Wer die Bedingungen erfüllt, braucht keinen Ausweis vorzulegen.

Zwei Töpfe sind zu unterscheiden. Manche Gebäude fallen komplett aus dem GEG heraus, das regelt § 2. Andere unterliegen dem Gesetz, sind aber von der Ausweispflicht befreit, das steht in § 79.

Was viele übersehen: Die Befreiung bezieht sich nur auf die Pflicht zur Vorlage. Wer freiwillig einen Energieausweis erstellen lässt, etwa als Grundlage für eine Sanierungsplanung oder einen Förderantrag, bekommt selbstverständlich einen.

Die häufigste Ausnahme in der Praxis: Baudenkmäler. Laut § 79 Abs. 4 GEG sind diese Gebäude befreit:

• Baudenkmale im Sinne der jeweiligen Landesdenkmalschutzgesetze: Gebäude, die in die Denkmalliste eingetragen sind oder unter allgemeinem Denkmalschutz stehen
• Erhaltenswerte Bausubstanz: Gebäude, die in einer kommunalen Satzung als besonders erhaltenswert eingestuft sind (z. B. Erhaltungssatzung, Gestaltungssatzung)

Warum die Befreiung?

Bei einer Stuckfassade aus der Gründerzeit lassen sich weder Wärmedämmverbundsystem noch Dreifachverglasung sinnvoll umsetzen. Der Bedarfsausweis würde Empfehlungen aussprechen, die niemand genehmigt bekommt. Statt einer Pflichtübung mit fragwürdigem Nutzen verzichtet das Gesetz also komplett.

Was Eigentümer trotzdem im Blick behalten sollten

Eine energetische Bestandsaufnahme ist auch beim Denkmal sinnvoll. Innendämmung mit kapillaraktiven Platten, Heizungstausch oder eine moderne Lüftung sind in vielen Fällen denkmalverträglich, und Untere Denkmalschutzbehörden sind heute offener als noch vor zehn Jahren. Sprechen Sie früh mit dem zuständigen Sachgebiet, bevor Sie eine Sanierung planen.

Nachweis: Um die Befreiung zu nutzen, sollten Sie den Denkmalstatus Ihres Gebäudes belegen können. Dies geschieht meistens durch einen Auszug aus der Denkmalliste oder eine Bescheinigung der zuständigen Denkmalschutzbehörde. Immobilienportale akzeptieren den Hinweis auf den Denkmalschutz als Begründung für fehlende Energiekennwerte in der Anzeige.

Bleibt die Nutzfläche unter 50 Quadratmetern, fällt der Bau ohnehin nicht ins GEG (§ 2 Abs. 2 Nr. 1). Ein Ausweis ist hier nicht nötig, auch nicht beim Verkauf des Gartengrundstücks samt Häuschen.

Welche Gebäude sind betroffen?

• Gartenhäuser und Lauben: Typische Gartenhäuser in Kleingartenanlagen
• Garagen: Einzelgaragen und kleine Garagengebäude
• Geräteschuppen und Lagerräume: Kleine Nebengebäude auf Grundstücken
• Tiny Houses: Kleinsthäuser unter 50 m², sofern sie nicht dauerhaft bewohnt werden

Berechnung der Nutzfläche

Berechnet wird die Nutzfläche nach GEG-Regeln. Bei Wohngebäuden zählt vereinfacht die beheizte Wohnfläche. Wenn Sie unsicher sind, ob die 50-m²-Grenze eingehalten wird, lassen Sie die Fläche vom Fachmann berechnen.

Vorsicht beim Anbau: Sobald die Nutzfläche durch eine Erweiterung über 50 m² steigt, fällt das Gebäude aus der Ausnahme. Beim nächsten Verkauf oder der nächsten Vermietung gehört dann ein Ausweis dazu.

Gebäude, die nicht beheizt oder nicht gekühlt werden, fallen nicht unter die Energieausweispflicht. Voraussetzung ist, dass das Gebäude dauerhaft ohne Heizung und ohne Kühlung genutzt wird.

Typische Beispiele

• Lagerhallen ohne Heizung: Kalte Lagerhallen für Waren, die keine Temperierung erfordern
• Unbeheizbare Garagen: Garagen ohne installierte Heizungsanlage
• Offene Unterstände: Carports, Pergolen und andere nicht vollständig umschlossene Bauwerke
• Kalte Werkstätten: Werkstätten, in denen keine Raumheizung betrieben wird

Abgrenzung

Schwierig wird die Abgrenzung, wenn ein Gebäude zwar beheizbar ist, die Heizung aber nicht genutzt wird. Der Gesetzgeber stellt auf die bestimmungsgemäße Nutzung ab: Ist das Gebäude baulich für eine beheizte Nutzung vorgesehen (z. B. vorhandene Heizkörper, Heizungsanschlüsse), gilt die Ausnahme meistens nicht, auch wenn aktuell nicht geheizt wird.

Praxis-Tipp: Wenn Sie ein unbeheiztes Gebäude verkaufen oder vermieten und sich auf die Ausnahme berufen möchten, dokumentieren Sie den Zustand. Fotos der Räumlichkeiten und eine Beschreibung der fehlenden Heizungsinstallation können im Streitfall hilfreich sein.

Gebäude für religiöse Zwecke sind gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 4 GEG von der Energieausweispflicht befreit. Dies umfasst:

• Kirchen aller christlichen Konfessionen
• Moscheen und islamische Gebetshäuser
• Synagogen
• Tempel und andere Gotteshäuser
• Kapellen und Bethäuser

Die Befreiung gilt für den Gebäudeteil, der überwiegend für religiöse Zwecke genutzt wird. Befinden sich in einem kirchlichen Gebäude auch Wohnungen (z. B. Pfarrwohnung) oder Büroräume, kann für diese Gebäudeteile dennoch eine Energieausweispflicht bestehen, sofern sie separat vermietet oder verkauft werden.

Gemeindehäuser und Pfarrhäuser

Gemeindehäuser, Pfarrhäuser und kirchliche Verwaltungsgebäude fallen nicht automatisch unter die Befreiung für religiöse Gebäude. Sie dienen nicht primär dem Gottesdienst, sondern der Verwaltung oder dem Wohnen. Werden sie verkauft oder vermietet, ist ein Energieausweis erforderlich.

Gebäude, die für eine Nutzungsdauer von höchstens zwei Jahren errichtet werden, sind gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 GEG von der Energieausweispflicht befreit. Diese Regelung betrifft:

• Baustellencontainer: Temporäre Unterkünfte und Büros auf Baustellen
• Messebauten: Temporäre Gebäude für Messen und Ausstellungen
• Provisorische Notunterkünfte: Temporäre Unterkünfte im Katastrophenfall
• Saisonale Verkaufsgebäude: Buden und Pavillons für zeitlich begrenzte Veranstaltungen

Bedingungen

Die Befreiung gilt nur, wenn das Gebäude von vornherein für maximal zwei Jahre vorgesehen ist. Wird es länger genutzt, entfällt die Ausnahme. Ein typisches Beispiel: Containergebäude, die als temporäre Lösung aufgestellt wurden, dann aber dauerhaft stehen bleiben.

Ferienhäuser und saisonal genutzte Gebäude: Gebäude, die weniger als vier Monate pro Jahr genutzt werden und deren Energieverbrauch weniger als 25 % des ganzjährigen Verbrauchs bei Dauernutzung beträgt, sind ebenfalls befreit. Diese Ausnahme ist besonders für Ferienhäuser in Küstenregionen und Bergregionen relevant, die nur in der Saison genutzt werden.

Landwirtschaftliche Betriebsgebäude mit geringem Energiebedarf sind gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 5 GEG von der Energieausweispflicht befreit. Dies betrifft:

• Ställe: Viehställe, die durch die Tierhaltung selbst temperiert werden
• Scheunen: Ungeheizte Lagerhallen für landwirtschaftliche Erzeugnisse
• Maschinenhallen: Hallen zur Unterbringung landwirtschaftlicher Maschinen
• Gewächshäuser: Gewächshäuser für den gewerblichen Gartenbau, sofern sie ausschließlich für die Pflanzenproduktion genutzt werden

Abgrenzung zu Wohngebäuden

Die Befreiung gilt ausschließlich für Betriebsgebäude der Landwirtschaft. Wohnhäuser auf landwirtschaftlichen Anwesen, auch das traditionelle Bauernhaus, fallen nicht unter die Ausnahme und benötigen beim Verkauf oder der Vermietung einen Energieausweis.

Ebenso gilt die Ausnahme nicht, wenn ein ehemaliges landwirtschaftliches Gebäude umgenutzt wird, beispielsweise wenn eine Scheune zu Wohnraum oder ein Stall zu einem Veranstaltungsraum umgebaut wird. Mit der Nutzungsänderung entfällt die Befreiung.

Neben den klar definierten Ausnahmen gibt es weitere Sonderfälle, die in der Praxis häufig Fragen aufwerfen:

Eigennutzung

Wenn Sie Ihre Immobilie ausschließlich selbst nutzen und weder verkaufen noch vermieten möchten, besteht keine Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises. Die Pflicht entsteht erst, wenn ein Verkauf oder eine Vermietung geplant wird. Allerdings kann es sinnvoll sein, freiwillig einen Ausweis erstellen zu lassen, um einen Überblick über den energetischen Zustand des Gebäudes zu erhalten.

Abrissgebäude

Für Gebäude, die zum Abriss bestimmt sind und bei denen weder Verkauf noch Vermietung geplant sind, ist kein Energieausweis erforderlich. Wird ein Abrissgebäude jedoch vor dem Abriss noch verkauft (z. B. als Grundstück mit Altbestand), kann die Pflicht dennoch greifen, es sei denn, es wird ausschließlich als Grundstück angeboten.

Mischnutzung

Bei Gebäuden mit Mischnutzung (z. B. Wohnen und Gewerbe) richtet sich die Pflicht nach dem überwiegenden Nutzungszweck. Wird ein Teil des Gebäudes verkauft oder vermietet, ist für diesen Teil ein Energieausweis erforderlich, auch wenn andere Teile unter eine Ausnahme fallen.

Im Zweifel: Ausweis machen lassen

Wenn die Lage nicht eindeutig ist, fahren Sie mit einem Ausweis besser. Die Erstellung kostet einen kleinen dreistelligen Betrag, ein Bußgeld nach § 108 GEG kann bis zu 10.000 Euro betragen. Wer ganz auf Nummer sicher gehen will, holt sich eine verbindliche Auskunft bei der unteren Bauaufsichtsbehörde.