Energieausweis Pflicht 2026: Wann brauchen Sie einen?

Seit 2008 gilt: Wer ein Gebäude verkauft, vermietet, verpachtet oder neu baut, braucht einen Energieausweis. Gesetzliche Grundlage ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG), §§ 80 bis 87.

Als Eigentümer tragen Sie die Verantwortung. Nicht der Makler, nicht die Hausverwaltung. Den Ausweis legen Sie bei der Besichtigung unaufgefordert vor, nicht erst, wenn jemand danach fragt. Nach Vertragsabschluss erhält der Käufer oder Mieter das Original oder eine Kopie.

Pflicht besteht in folgenden Fällen

Keine Pflicht besteht hingegen, wenn Sie Ihre Immobilie ausschließlich selbst nutzen und keine Veräußerung oder Vermietung planen.

Wer ein Haus oder eine Wohnung verkauft, braucht seit 2014 einen gültigen Energieausweis. So können Kaufinteressenten die Energiekosten besser einschätzen.

Pflichten des Verkäufers

• Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden, nicht erst auf Nachfrage.
• In Immobilienanzeigen (online und Print) müssen folgende Angaben gemacht werden: Art des Energieausweises, Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, wesentlicher Energieträger der Heizung, Baujahr des Gebäudes und Energieeffizienzklasse.
• Nach dem Vertragsabschluss muss dem Käufer unverzüglich das Original oder eine Kopie des Energieausweises übergeben werden.

Welcher Ausweis beim Verkauf?

In vielen Fällen haben Sie die Wahl zwischen Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis. Eine Ausnahme: Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohneinheiten und Bauantrag vor dem 1. November 1977, die nicht auf den Standard der Wärmeschutzverordnung 1977 saniert wurden, ist der Bedarfsausweis Pflicht.

Zwei vergleichbare Häuser, gleiche Lage, ähnlicher Preis: Das eine mit Bedarfsausweis Klasse C, das andere mit Verbrauchsausweis ohne Aussage über das frühere Heizverhalten. Käufer bevorzugen die objektive Variante. Die Mehrkosten von 100 bis 200 Euro fallen beim Verkauf kaum ins Gewicht.

Die Energieeffizienzklasse ist damit mehr als eine Pflichtangabe: Sie fließt direkt in den erzielbaren Marktwert beim Verkauf ein. Wer vorab einschätzen möchte, wie Energieeffizienz den Immobilienwert beeinflusst, kann dies mit einer kostenlosen Online-Immobilienbewertung tun.

Tipp für Käufer: Wer eine Immobilie erwirbt, sollte zusätzlich eine Kaufpreisaufteilung beauftragen, um den steuerlich absetzbaren Gebäudeanteil korrekt zu ermitteln. Wer den Kauf in Köln professionell begleiten lassen möchte, findet bei einem lokalen Immobilienmakler Köln Unterstützung von der Bewertung bis zur Übergabe.

Bei jeder Neuvermietung müssen Sie als Vermieter einen gültigen Energieausweis vorlegen. Das gilt für alle Wohngebäude, egal wie groß oder alt.

Was Vermieter beachten müssen

• Der Energieausweis muss bei jeder neuen Vermietung vorgelegt werden, nicht nur bei Erstbezug.
• Die Vorlage muss spätestens bei der Besichtigung erfolgen.
• In Vermietungsanzeigen müssen die Energiekennwerte angegeben werden.
• Nach Abschluss des Mietvertrags erhält der Mieter eine Kopie oder das Original des Ausweises.

Bestehende Mietverhältnisse

Gute Nachricht für Vermieter: Solange Ihr Mieter bleibt, brauchen Sie keinen Ausweis nachzureichen. Die Pflicht greift erst, wenn Sie neu vermieten.

Wichtig: Die Pflicht gilt auch für die Vermietung einzelner Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus. Der Energieausweis bezieht sich allerdings immer auf das Gesamtgebäude, nicht auf die einzelne Wohnung. Bei Eigentumswohnungen kann die Hausverwaltung mit der Erstellung beauftragt werden.

Vermieter, die ihre Steuerlast optimieren möchten, können zusätzlich ein Nutzungsdauergutachten erstellen lassen, das die tatsächliche Restnutzungsdauer des Gebäudes feststellt und eine höhere jährliche Abschreibung ermöglicht. Wer eine marktgerechte Vermietungseinschätzung im Kölner Raum benötigt, kann auf einen Mietwert vom Makler zurückgreifen.

Das Baujahr eines Gebäudes bestimmt nicht, ob ein Energieausweis nötig ist. Die Pflicht besteht bei Verkauf und Vermietung immer. Das Baujahr bestimmt jedoch, welche Art von Ausweis erforderlich ist.

Entscheidende Grenze: 1. November 1977

Das entscheidende Datum ist der 1. November 1977, das Inkrafttreten der ersten Wärmeschutzverordnung in Deutschland. Anhand dieses Datums gelten folgende Regeln:

• Bauantrag ab 1. November 1977: Für diese Gebäude reicht meistens ein Verbrauchsausweis, sofern sie über mehr als vier Wohneinheiten verfügen.
• Bauantrag vor 1. November 1977 + weniger als 5 Wohneinheiten: Hier ist ein Bedarfsausweis Pflicht, es sei denn, das Gebäude wurde nachträglich mindestens auf den energetischen Standard der Wärmeschutzverordnung 1977 saniert.
• Bauantrag vor 1977, aber energetisch saniert: Wenn durch Sanierungsmaßnahmen der Standard der WSchäV 1977 erreicht oder übertroffen wird, genügt auch ein Verbrauchsausweis.

Neubauten

Für Neubauten ist immer ein Bedarfsausweis erforderlich. Dieser wird im Zuge des Bauantrags berechnet und nach Fertigstellung des Gebäudes als Energieausweis ausgestellt; er dokumentiert die Einhaltung der energetischen Anforderungen des GEG.

Beim Verkauf taucht früher oder später diese Frage auf: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis? Welche Variante in Frage kommt, hängt am Gebäude.

Wahlfreiheit besteht bei:

• Wohngebäude mit mehr als vier Wohneinheiten (unabhängig vom Baujahr)
• Wohngebäude mit Bauantrag nach dem 1. November 1977
• Wohngebäude mit Bauantrag vor 1977, die nachträglich energetisch auf den Standard der Wärmeschutzverordnung 1977 saniert wurden

Bedarfsausweis ist Pflicht bei:

• Wohngebäude mit weniger als fünf Wohneinheiten und Bauantrag vor dem 1. November 1977, die nicht den Standard der WSchäV 1977 erreichen
• Neubauten

Tipp aus der Praxis: Wer wählen kann, fährt beim Verkauf mit dem Bedarfsausweis besser. Er ist nutzerunabhängig, lässt sich auch ohne Heizkostenabrechnungen interpretieren und bringt die Modernisierungsempfehlungen mit, die Käufer ohnehin sehen wollen. Die Mehrkosten von 100 bis 200 Euro fallen beim Verkauf einer Immobilie kaum ins Gewicht.

Nicht für jedes Gebäude besteht eine Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises. Das GEG sieht in § 79 verschiedene Ausnahmen vor:

Gebäude unter Denkmalschutz

Baudenkmale und Gebäude, die als erhaltenswerte Bausubstanz in einer Satzung eingestuft sind, sind von der Energieausweispflicht befreit. Der Grund: Energetische Sanierungsmaßnahmen würden häufig das äußere Erscheinungsbild oder die historische Substanz beeinträchtigen.

Kleine Gebäude

Gebäude mit einer Nutzfläche von weniger als 50 Quadratmetern sind von der Pflicht ausgenommen. Dies betrifft beispielsweise Gartenhäuser, Garagen oder kleine Lagerräume.

Weitere Ausnahmen

• Gebäude für religiöse Zwecke: Kirchen, Moscheen und andere Gotteshäuser
• Provisorische Gebäude: Gebäude, die für eine Nutzungsdauer von maximal zwei Jahren errichtet werden
• Feriengebäude: Gebäude, die weniger als vier Monate pro Jahr genutzt werden und deren Energieverbrauch weniger als 25 % des ganzjährigen Verbrauchs beträgt
• Landwirtschaftliche Betriebsgebäude: Gebäude der Landwirtschaft mit geringem Energiebedarf
• Abrissgebäude: Gebäude, die abgerissen werden sollen (kein geplanter Verkauf, keine geplante Vermietung)

Wichtig: Die Ausnahmen gelten nur für die Vorlagepflicht. Bei einer freiwilligen Erstellung gelten die allgemeinen Regeln. Im Zweifelsfall sollten Sie sich an die zuständige untere Bauaufsichtsbehörde wenden.

Wer die Pflicht ignoriert, riskiert eine Ordnungswidrigkeit nach § 108 GEG. Die Höhen sind kein theoretischer Schreckschuss, sondern werden in der Praxis verhängt, wenn jemand die Behörde aufmerksam macht.

Übersicht der Bußgelder

Wann landen Bußgelder bei der Bauaufsicht? Häufig nach Hinweisen aus dem Umfeld. Ein typischer Fall: Der Mieter ärgert sich nach dem Einzug, weil er den Ausweis nie zu sehen bekommen hat, und meldet das beim Amt. Die Höhe richtet sich danach, wie eindeutig der Verstoß ist und wie kooperativ der Eigentümer reagiert.

Rechnen Sie es einmal nach: Ein Verbrauchsausweis online kostet ab 69,95 Euro. Ein Bußgeld kann das Hundertfache erreichen. Wer früh bestellt, schläft ruhiger.

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) gilt seit dem 1. November 2020 und hat drei frühere Regelwerke zusammengeführt: die Energieeinsparverordnung (EnEV), das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und das Erneuerbare Energien Wärmegesetz (EEWärmeG). Für Eigentümer änderte sich im Kern nichts, der Energieausweis blieb Pflicht.

Novelle 2024

Die GEG-Novelle 2024, umgangssprachlich als „Heizungsgesetz“ bekannt, trat zum 1. Januar 2024 in Kraft. Die wesentlichen Änderungen betreffen vor allem die Heizungsanlagen in Neubauten und Bestandsgebäuden. Für den Energieausweis selbst ergaben sich folgende Neuerungen:

• Verstärkte Pflicht zur Angabe des Primärenergiebedarfs oder -verbrauchs und der CO₂-Emissionen im Energieausweis
• Aktualisierte Berechnungsgrundlagen für den Bedarfsausweis
• Berücksichtigung neuer Heizungstechnologien (Wärmepumpen, Fernwärme, Wasserstoff)

Stand 2026

Im Jahr 2026 gelten die Regelungen des GEG in der Fassung der Novelle 2024 unverändert fort. Die kommunale Wärmeplanung, die schrittweise bis Mitte 2028 in allen Kommunen vorliegen soll, kann künftig Auswirkungen auf die Bewertung im Energieausweis haben. Eigentümer sollten die Entwicklung aufmerksam verfolgen.

Die grundlegenden Pflichten (Vorlage bei Verkauf und Vermietung, Angabe in Immobilienanzeigen, Gültigkeit von 10 Jahren) bleiben unverändert bestehen. Wer bereits einen gültigen Energieausweis besitzt, muss diesen nicht vorzeitig erneuern, sofern er noch nicht abgelaufen ist.

Besonders Ausweise aus den Jahren 2014 und 2015 laufen jetzt ab oder sind schon abgelaufen. Wenn Sie nicht sicher sind: Schauen Sie auf das Ausstellungsdatum. Zehn Jahre später endet die Gültigkeit.