Energieausweis selbst erstellen

Klare Antwort vorab: Nein. § 88 GEG erlaubt die Ausstellung nur qualifizierten Fachleuten. Wer als Privatperson einen Ausweis selbst zusammenklickt, hat zwar ein PDF, aber kein rechtsgültiges Dokument.

Zur ausstellungsberechtigten Liste gehören Architekten, Bauingenieure, staatlich geprüfte Techniker mit Energie-Weiterbildung, zertifizierte Energieberater und Schornsteinfeger mit Zusatzausbildung. Wer keinen dieser Stempel im Lebenslauf hat, ist außen vor, ganz egal wie tief das eigene Fachwissen geht.

Diese Regel besteht seit 2002 (damals EnEV, seit 2020 GEG) und gilt für alle Ausweisarten und Gebäudetypen. Auch wer sich für 800 Euro eine Lizenz der Branchensoftware kauft, wird damit nicht zum berechtigten Aussteller. Die Erlaubnis hängt an der Person, nicht am Werkzeug.

Auf den ersten Blick wirkt das Verbot bürokratisch. Schaut man zwei Schritte weiter, ergeben sich vier handfeste Gründe:

Qualitätssicherung

Energieausweise dienen als Vergleichsgrundlage für den energetischen Zustand von Gebäuden. Sie beeinflussen Kaufentscheidungen, Mietpreise und den Immobilienwert. Damit diese Vergleichbarkeit gewährleistet ist, müssen die Ausweise nach einheitlichen fachlichen Standards erstellt werden. Qualifizierte Aussteller kennen die Berechnungsnormen (insbesondere DIN V 18599 und DIN V 4108/4701) und können die komplexen energetischen Zusammenhänge korrekt bewerten.

Verbraucherschutz

Käufer und Mieter verlassen sich auf die Angaben im Energieausweis, um die zu erwartenden Energiekosten einzuschätzen. Ein fehlerhaft erstellter Ausweis kann zu gravierenden Fehleinschätzungen führen. Stellen Sie sich vor, ein Gebäude wird mit einem unrealistisch guten Energiekennwert beworben, weil der Ausweis fehlerhaft berechnet wurde. Der Käufer zahlt anschließend deutlich mehr für Heizung und Warmwasser als erwartet.

Fachliche Komplexität

Die Berechnung des Energiebedarfs eines Gebäudes erfordert fundiertes Wissen in Bauphysik, Heizungstechnik und Energiebilanzierung. Faktoren wie Wärmebrücken, Luftdichtheit, Anlagenverluste und der Einfluss erneuerbarer Energien müssen korrekt berücksichtigt werden. Selbst bei Verbrauchsausweisen, die auf tatsächlichen Verbrauchsdaten basieren, sind fachliche Korrekturen und Plausibilitätsprüfungen erforderlich, etwa die Bereinigung um Leerstände oder untypische Nutzungen.

Haftung

Qualifizierte Aussteller haften für die Richtigkeit des Energieausweises. Sie verfügen meistens über eine Berufshaftpflichtversicherung, die Schäden aus fehlerhaften Ausweisen abdeckt. Bei einer Selbsterstellung durch einen Laien gäbe es keine vergleichbare Absicherung für den Käufer oder Mieter.

Auch wenn Sie nicht selbst ausstellen dürfen: Eine ganze Menge Aufwand und Geld lässt sich sparen, wenn Sie gut vorbereitet ans Werk gehen.

Daten und Unterlagen vorbereiten

Die gründliche Vorbereitung der Gebäudedaten ist der wichtigste Beitrag, den Sie als Eigentümer leisten können. Stellen Sie folgende Unterlagen zusammen, bevor Sie einen Aussteller kontaktieren:

• Baujahr des Gebäudes und aller Anbauten oder Umbauten
• Grundrisse aller Geschosse mit Maßangaben
• Heizkostenabrechnungen der letzten drei zusammenhängenden Jahre
• Angaben zur Heizungsanlage: Typ, Baujahr, Energieträger, Leistung
• Informationen zur Warmwasserbereitung
• Nachweise über durchgeführte Sanierungsmaßnahmen (Dämmung, Fenstertausch, Heizungstausch)
• Angaben zur Wärmedämmung: Material und Stärke der Dämmung an Außenwänden, Dach und Kellerdecke
• Fenstertypen und Verglasung (Einfachverglasung, Doppelverglasung oder Dreifachverglasung)

Je vollständiger Ihre Unterlagen sind, desto weniger Rechercheaufwand hat der Aussteller, und desto günstiger wird der Energieausweis. Bei einem Ortstermin verkürzen gute Unterlagen den Aufenthalt erheblich.

Online-Formulare selbst ausfüllen

Bei der Online-Erstellung geben Sie die Gebäudedaten eigenständig in ein strukturiertes Formular ein. Die fachliche Prüfung, Berechnung und Ausstellung übernimmt ein qualifizierter Experte im Hintergrund. Auf diese Weise leisten Sie den Großteil der Arbeit selbst und zahlen nur für die fachliche Expertise. Das macht die Online-Variante so kostengünstig.

Anbieter und Preise vergleichen

Holen Sie mehrere Angebote ein, vergleichen Sie Preise und achten Sie auf die enthaltenen Leistungen. Insbesondere bei Bedarfsausweisen, die deutlich teurer sind als Verbrauchsausweise, können die Preisunterschiede zwischen verschiedenen Anbietern erheblich sein.

Für Eigentümer, die den Energieausweis möglichst selbstständig und günstig erstellen möchten, bietet die Online-Erstellung den besten Kompromiss zwischen Eigeninitiative und rechtlicher Konformität.

Bei einem Online-Anbieter übernehmen Sie die komplette Dateneingabe: Sie beantworten Fragen zu Ihrem Gebäude, geben Verbrauchsdaten ein und laden gegebenenfalls Unterlagen hoch. Der qualifizierte Aussteller im Hintergrund prüft Ihre Angaben auf Plausibilität, berechnet die Energiekennwerte und stellt den Ausweis mit offizieller DIBt-Registriernummer aus.

Die Vorteile liegen auf der Hand: Sie zahlen nur einen Bruchteil der Kosten eines Ortstermins. Verbrauchsausweise sind ab 69,95 € erhältlich, Bedarfsausweise ab ca. 99,95 €. Die Dateneingabe dauert nur 5 bis 15 Minuten, und den fertigen Ausweis erhalten Sie innerhalb von 24 bis 48 Stunden. Gleichzeitig erfüllt der Ausweis alle gesetzlichen Anforderungen, da er von einer berechtigten Person ausgestellt wird.

Die Online-Erstellung eignet sich besonders für Standardwohngebäude, bei denen die Gebäudedaten leicht zugänglich sind. Bei komplexen Gebäuden, fehlender Dokumentation oder wenn Sie zusätzlich eine Energieberatung wünschen, empfiehlt sich weiterhin ein Ortstermin mit einem Fachmann.

Das GEG sieht für die unberechtigte Ausstellung von Energieausweisen empfindliche Sanktionen vor:

• Bußgeld für unberechtigte Ausstellung: Wer ohne die erforderliche Qualifikation einen Energieausweis ausstellt, begeht eine Ordnungswidrigkeit nach § 108 Absatz 1 Nr. 13 GEG. Es droht ein Bußgeld von bis zu 10.000 €.
• Rechtliche Unwirksamkeit: Ein von einer unberechtigten Person ausgestellter Energieausweis ist rechtlich unwirksam. Er kann bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung nicht als gültiger Nachweis vorgelegt werden.
• Schadensersatzansprüche: Wenn ein Käufer oder Mieter sich auf einen ungültigen oder fehlerhaften Energieausweis verlässt und dadurch einen finanziellen Schaden erleidet, kann er Schadensersatz geltend machen. Dies kann deutlich teurer werden als das Bußgeld selbst.
• Bußgeld für fehlenden Ausweis: Auch wer bei Verkauf oder Vermietung gar keinen Energieausweis vorlegt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 €. Ein ungültiger Ausweis wird dabei wie ein fehlender Ausweis behandelt.

Angesichts dieser Risiken und der vergleichsweise geringen Kosten für einen legalen Energieausweis ab 69,95 € online ist die Selbsterstellung in keinem Fall eine sinnvolle Option. Die rechtlichen und finanziellen Risiken stehen in keinem Verhältnis zur möglichen Ersparnis.

Statt den Energieausweis selbst zu erstellen, stehen Ihnen mehrere legale und kostengünstige Optionen zur Verfügung:

• Online-Erstellung (ab 69,95 €): Die günstigste Option für Verbrauchsausweise. Sie geben die Daten selbst ein, ein Fachmann prüft und erstellt den Ausweis. Bedarfsausweise gibt es online ab ca. 99,95 €.
• Schornsteinfeger (ab 80 €): Ihr Bezirksschornsteinfeger kennt Ihr Gebäude oft bereits und erstellt den Verbrauchsausweis zu moderaten Kosten inklusive Ortstermin.
• Energieberater (ab 200 €): Umfassendste Option mit persönlicher Beratung und Sanierungsempfehlungen. Besonders sinnvoll, wenn Sie ohnehin eine Sanierung planen. BAFA-Förderung möglich.
• Architekt oder Ingenieur (ab 200 €): Ideal, wenn bereits eine Zusammenarbeit besteht, etwa im Rahmen einer Bauplanung oder Sanierung.

Für die meisten Eigentümer ist die Online-Erstellung die wirtschaftlichste Lösung. Sie bietet das beste Verhältnis zwischen Eigenleistung, Kosten und Rechtssicherheit. Lediglich bei Gebäuden mit besonderer Komplexität oder wenn eine weitergehende Beratung gewünscht wird, lohnt sich die Beauftragung eines Fachmanns vor Ort.

Ergänzend zur Ausweiserstellung lohnen sich für Kapitalanleger zwei weitere Maßnahmen: Eine Kaufpreisaufteilung optimiert die steuerliche Abschreibungsbasis beim Immobilienkauf, ein Nutzungsdauer-Gutachten kann bei älteren Gebäuden die jährliche AfA spürbar erhöhen.