Bedarfsausweis

Der Bedarfsausweis ist eine der beiden Varianten des Energieausweises nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz (GEG). Ab dem 01.01.2027 heißt er im Gesetz Energieausweis auf der Grundlage einer energetischen Bilanzierung (§ 81). Er berechnet den theoretischen Energiebedarf eines Gebäudes auf Basis der Bausubstanz, der Heizungsanlage und der Warmwasserbereitung. Anders als der Verbrauchsausweis ist er unabhängig vom Nutzerverhalten und liefert eine objektive Bewertung der energetischen Qualität.

Die Berechnung erfolgt nach DIN V 18599 in mehreren Teilschritten, für Ausweise ab dem 01.01.2027 nach DIN/TS 18599: 2025-10. Der Energieberater oder Aussteller dokumentiert U-Werte aller Bauteile (Wände, Dach, Fenster, Bodenplatte), die Effizienz der Heizungsanlage, die Lüftungssituation und gegebenenfalls erneuerbare Energien (Solarthermie, PV, Wärmepumpe).

Ergebnis ist eine Kennzahl in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (kWh/m²a) für den Endenergiebedarf sowie eine zweite Kennzahl für den Primärenergiebedarf. Bei Wohngebäuden ergibt sich die Effizienzklasse A+ bis H aus dem Endenergiebedarf (§ 86 GModG), sie ist im Verkaufsexposé und in der Vermarktung sichtbar. Für Nichtwohngebäude gelten ab dem 01.01.2027 die Klassen A bis G nach dem Verhältnis des Primärenergiebedarfs zum Referenzgebäude.

Das GModG kennt bis 31.12.2026 zwei Pflicht-Anlässe für den Bedarfsausweis. Erstens bei Neubauten: jeder Neubau erhält im Rahmen der Bauantrags- oder Bauabnahmedokumentation einen Bedarfsausweis. Zweitens bei kleinen Altbauten: Wohngebäude mit weniger als fünf Wohneinheiten, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die nicht auf den Stand der Wärmeschutzverordnung 1977 oder besser modernisiert wurden, benötigen einen Bedarfsausweis.

Für alle anderen Bestandsgebäude (Bauantrag ab 1978 oder ab 1977 modernisiert) besteht Wahlfreiheit zwischen Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis. Eigentümer dürfen die günstigere Variante wählen, in der Regel den Verbrauchsausweis ab 69,95 Euro.

Für Nichtwohngebäude (Büro, Gewerbe, öffentliche Gebäude) gilt bis 31.12.2026 ebenfalls Wahlfreiheit. Gebäude mit mehr als 250 m² behördlich genutzter Fläche mit starkem Publikumsverkehr brauchen einen Energieausweis und müssen ihn aushängen (§ 80 Abs. 6 GModG).

Ab 01.01.2027 ändert sich das: Die Regel zum Baujahr 1977 entfällt, für Gebäude, die ausschließlich Wohnzwecken dienen, ist dann der Verbrauchsausweis unabhängig vom Baujahr zulässig. Für Nichtwohngebäude ist bei Verkauf, Vermietung und Vertragsverlängerung der Bedarfsausweis Pflicht, ebenso für Behördengebäude im Eigentum der öffentlichen Hand. Die Flächenschwellen beim Aushang entfallen. Maßgeblich ist das Ausstellungsdatum: Ein bis 31.12.2026 ausgestellter Verbrauchsausweis bleibt zehn Jahre gültig.

Die Preise hängen stark vom Gebäudetyp und vom Anbieter ab. Online kostet der Bedarfsausweis für Wohngebäude hier ab 99,95 Euro, für Nichtwohngebäude ab 350 Euro.

Aufnahmen vor Ort durch Energieberater kosten mehr, weil Anfahrt und Begehung hinzukommen. Feste Gebühren gibt es nicht, die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass die Preise je nach Gebäude, Bauteilen, Heizsystem und vorhandenen Unterlagen stark schwanken. Holen Sie ein schriftliches Angebot ein. Bei komplexen Sanierungsprojekten oder Denkmalschutz lohnt sich die Vor-Ort-Variante, weil sie als Grundlage für KfW-Förderanträge dient.

Ein Bedarfsausweis ohne Begehung ist nach GModG zulässig: Der Aussteller muss ein bestehendes Gebäude vor Ort begehen oder sich geeignete Bildaufnahmen des Gebäudes zur Verfügung stellen lassen. Bis 31.12.2026 steht das in § 84 Abs. 1 Satz 1 GModG, für Ausweise ab dem 01.01.2027 in § 83 Abs. 1 Satz 3 GModG (BGBl. 2026 I Nr. 226, Art. 2). Stellt der Eigentümer die Daten bereit, muss er für deren Richtigkeit sorgen; der Aussteller muss sie sorgfältig prüfen und darf sie bei Zweifeln nicht verwenden (§ 83 Abs. 3).

§ 88 GModG regelt die Aussteller-Berechtigung. Berechtigt sind bauvorlageberechtigte Architekten und Ingenieure, Energieberater mit Zusatzqualifikation nach BAFA-Liste sowie Handwerksmeister bestimmter Gewerke (Heizung, Sanitär, Klima, Maurer, Zimmerer) mit entsprechender Fortbildung.

Die offizielle Liste der berechtigten Aussteller führt das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK). Über die Energieeffizienz-Experten-Liste der BAFA finden Sie regional verfügbare Fachleute mit zusätzlicher Förder-Berechtigung.

Bei Online-Anbietern stellen häufig angestellte Ingenieure oder Energieberater den Ausweis aus. Der Bedarfsausweis enthält Namen, Anschrift und Registriernummer des Ausstellers, die Sie über das Deutsche Institut für Bautechnik (DIBt) verifizieren können.

Die DIN V 18599 ist die zentrale Norm für die Energiebilanzierung von Gebäuden. Bis 31.12.2026 gilt die Ausgabe 2018-09, ab dem 01.01.2027 schreibt § 20 GModG die DIN/TS 18599: 2025-10 vor. Sie umfasst zwölf Teile, von denen bei der Bedarfsausweis-Erstellung vor allem Teil 1 (Hauptanforderungen), Teil 2 (Nutzenergiebedarf für Heizen und Kühlen) und Teil 5 (Endenergiebedarf für Heizungsanlagen) relevant sind.

Im ersten Schritt wird der Nutzenergiebedarf berechnet, also die Energie, die im Gebäude tatsächlich gebraucht wird, um die Innenraumtemperatur zu halten. Dabei fließen U-Werte aller Bauteile, Wärmebrücken, Luftdichtheit und solare Gewinne ein.

Im zweiten Schritt wird der Endenergiebedarf ermittelt, also die Energiemenge, die an der Hausgrenze bezogen werden muss. Hier spielen Wirkungsgrad der Heizungsanlage, Verteilverluste und Hilfsenergie eine Rolle. Im dritten Schritt wird der Primärenergiebedarf über die Primärenergiefaktoren der eingesetzten Energieträger errechnet.

Die beiden Varianten unterscheiden sich grundlegend in ihrer Methodik. Der Bedarfsausweis bewertet die Bausubstanz und die Anlagentechnik objektiv. Der Verbrauchsausweis nutzt die tatsächlichen Verbräuche der letzten drei Jahre (für Ausweise ab dem 01.01.2027 zwei Jahre) und ist damit vom Heizverhalten der Bewohner abhängig.

Vorteile Bedarfsausweis: objektiv, unabhängig vom Nutzer, Modernisierungs-Empfehlungen werden auf einer belastbaren Datenbasis ausgesprochen. Nachteile: aufwändiger und teurer in der Erstellung, abhängig von der Sorgfalt bei der Datenerfassung.

Vorteile Verbrauchsausweis: schnell, günstig, basiert auf realen Daten. Nachteile: stark vom Nutzerverhalten geprägt, eine sparsam heizende Familie führt zu besseren Werten als ein energetisch baugleiches Nachbarhaus mit ausgiebigen Heizgewohnheiten.

Für Kaufinteressenten und für Sanierungsentscheidungen ist der Bedarfsausweis informativer. Wer nur die Pflicht nach GModG erfüllen will und keine Sanierung plant, fährt mit dem Verbrauchsausweis günstiger.

Falsche U-Wert-Angaben: Wer den U-Wert seiner Wand grob schätzt, riskiert eine schlechtere Effizienzklasse und damit Wertminderung beim Verkauf. Bauteilkataloge der Hersteller oder der DIN 4108-4 sind die richtige Quelle.

Vergessene Modernisierungen: Wer die neue Heizung, die nachträgliche Dämmung oder den Fenstertausch nicht angibt, bekommt einen schlechteren Bedarfsausweis als verdient. Alle Belege und Datenblätter sammeln.

Falscher Pflicht-Anlass: Eigentümer von Wohngebäuden mit Bauantrag nach 1977 oder modernisierten Altbauten haben Wahlfreiheit und sind nicht zum Bedarfsausweis verpflichtet. Ab dem 01.01.2027 gilt die Wahlfreiheit für alle reinen Wohngebäude. Vor Auftragsvergabe prüfen.

Aussteller ohne Berechtigung: Nicht jeder Anbieter im Internet hat tatsächlich eine Berechtigung nach § 88 GModG. Vor Bezahlung die Registriernummer beim DIBt prüfen.